网易财经：各位网友，大家好！在博鳌.21世纪房地产论坛2008届年会上，网易财经很荣幸地请到了全国工商联房地产商会会长、精锐（中国）不动产研究院院长、清华大学客座教授聂梅生女士，聂会长您好。

聂梅生：你好。

网易财经：刚才听到您的讲话，提到了今年房价的一些趋势。前两天潘石屹提出到了，房地产企业资金链的问题是一个“百日巨变”，时间也快到了您认同他的观点吗？

聂梅生：我不想去评价潘总的观点，他有他的研究，我有我的研究，所以我不回答这个问题。

网易财经：目前房地产企业出现了资金链的问题？

聂梅生：房地产现在资金链是偏紧的，偏紧的原因主要是由于交易量的下降。因为房地产的资金链，一般来说，银行开发贷这一部分要占到15%—20%。自有资金现在已经超过了35%，大概是38%左右。其它的融资渠道，比如说融资渠道这些也在增加。应该是从销售，就是预售款和个人抵押贷款是这部分是比较多的，应该占到40%—50%。当交易量下降的时候，这40%—50%受到了威胁。银行的开发贷不增加，这样算起来，如果我们每年的开发总量，大概是两万七千亿到两万八千亿，去年是这个数字。

如果交易量下挫的话，下挫40%，是有七八千亿，甚至到一万亿的资金缺口。如果交易量能恢复，或者晚一些恢复，那么这个缺口都能补上。大概的情况就是这样，就是资金链比较紧张，每个企业紧张的程度是不一样的，有的企业自己能够调整过来，甚至交易量也没有下降这么多。但是全国由于交易量下滑了40%—50%，所以就造成了资金缺口。

反算下来，像钟伟、潘石屹他们为什么说，可能有七千亿、八千亿甚至一万亿，主要是从总的房地产每年的投资，然后再渐趋现在预售款回不来这部分的量，就有30%—40%这样算出来，资金量就有七千亿—八千亿这么一个数，这个还是取决于市场，如果市场回暖的话，那么这部分资金也就能逐渐的补上。

全国房价同比不会跌到负值

网易财经：刚才您也提到交易量在下滑，我们也看到数据，五月份整个交易量是在下滑。刚好前几天高盛出台了一个报告，说今年的房价会跌15%，昨天晚上我们采访了徐滇庆教授，他认为今年夏天房价还会有暴涨的时期，那您认为今年房价的走势是怎么样的？

聂梅生：现在这条路继续的进行，为什么呢？因为现在宏观层面没有太大的变化，政策上没有太大变化的话，交易量继续下降或者缩紧的局面还会有一段时间。由于去年的房价，年底的时候涨幅是很高的，高达两数位，它的翘尾一直都会带到今年。我们去年的房价是5月份才开始涨的，越到三季度、四季度去年的房价就越高，如果今年的房价涨不了这么高的话，跟去年同比就会下降。5月份已经下降了9%多，估计这个数字还会继续下去。因为他们说下挫15%，那就是说同比下挫，回到去年年底的数字再往下降，这个我觉得看不出来会一直到负值。但是我觉得个别城市，不排除已经开始下降了，像深圳已经出现了跟去年同比回零，或者到负值。但是全国的房价来讲，回到负值这个期限放到今年的话，我没有那么悲观。

奥运后房价不会大跌

网易财经：北京市场据我了解，很多人都在观望，大家都在等待奥运会，以奥运会作为一个拐点，你认为在奥运会前后，北京的房地产走势会有一个不同吗？

聂梅生：不见得，因为从去年11月到现在已经半年了，半年以后北京的房价是交易量的下降，交易量下降就是说我在观望，有很多楼盘在促销，其实促销就相当于牺牲了一部分利润，比如说去年的毛利是20%—30%，今年可能就是10%，甚至更低。其实现在应该说大家比较理性购房，如果是自住性不是投机性的话，那么就是购房的最好的时期。因为利润率已经开始下降的情况下，是有利于购房者买房的。

如果再往后走，在奥运会以后，房价还在下降，如果出现这个事情，那么就说明房价现在应该在涨，那么奥运会以后可能会有一个降，现在房价已经开始促销了，怎么会预期奥运会以后还有更大的降呢？因为6月并没有涨，虽然也在涨，那是个别地段、平均以后形成的。因为有一些物业和房价的涨落关系不是太大，比如说高档别墅、高档公寓、二环以内的黄金地带，一个亿一套的四合院，和整个市场并没有太大的关系，并不代表市场的风向。而比较多的普通住宅代表市场的风向。

房地产融资渠道很窄

网易财经：在从紧时期，房地产企业的核心竞争力是什么？企业下一步又需要打造什么样的竞争力呢？您有什么建议呢？

聂梅生：在从紧时期，从紧的竞争力还是自己资金链的稳健，这是非常重要的。这个资金链的稳健，取决于对未来发展的稳健。如果说资金链膨胀很快，销售额是需要飞快的上升，如果这种情况下，那么很可能你的资金链就会设置得比较紧。那么在从紧的情况下，就倒不过来。这是在资金上的风险不够。

第二，我认为比较稳健的就是做产业升级、练内功、做品牌、做产品。不管怎么说，好东西一定是有一个好买主，这个是颠覆不破的真理。所以在金融方面，房地产商一定要把信念做稳。另外就是要把产品做得要经得起推敲，我想就是这些。

网易财经：对于房地产企业来说，最近资金链比较紧缺，能够开辟的新的融资渠道有哪些呢？房地产企业是不是还有一些创新的渠道？

聂梅生：因为中国现在在金融市场上还是取决于政府，比如说原来上市是一种渠道，但是上市现在也是有各种各样的困难和制约。比如说上市回来的钱，不能够马上把土地作为资产转进去，这都是新的。还取决于政策，我认为房地产直接融资这一块，那就造成银行的压力比较大。现在一来就是银行的风险，一调就是银行的准备金。新资金、债券应该是资本市场当中的手段，我们这一方面是存在不太完全发育。而且股市现在面临这样的情况，所以房地产开发企业融资的渠道是比较窄。

网易财经：现在有一种说法目前对于房地产企业来说，是一个寒冬，在这种时候，行业就会发生哪些变化呢？在未来的一段时期会形成什么样的格局？

聂梅生：现在发生的变化就是资金链比较宽松的企业，怎么能够利用现在这个局面，把目前的资金链憧憬的难关过去，使自己资金链能够更加稳健。同时也可以适当的买一些土地和并购一些项目。因为土地流拍以后，土地价格在下降，有钱的话，可以去买地。

去年或者前年买的地，现在面临着被收回没有开发资金的这一部分，如果项目合资的话，可以进行项目并购。这都是现在非常活跃的趋势。也就是说强者更强，可能弱者保护性出去，这也是行业一件行业自我保护的态势。所以今年显得更加清楚。

从银行的角度来讲，肯定是选择优秀的企业和优秀的客户。优秀的企业当然就是资金链比较稳健的，产品做得好的，因为它的的抗震能力做得比较好。优秀的客户就是避免美国次贷，对买房的能够、还贷的能力，保证它的金融安全。所以将来肯定是更大的、更强的、更好的企业，应该是在这一次调控之后，我们这次房地产迷局之后，会胜出的。

网易财经：我们可以看到6月13日中央和国务院各部门和各省的主要负责人参与了一次会议，明确提出要进一步加强金融监管和处在资本市场的健康发展，还有保持市场来防范金融风险。这个会议以及颁的一些政策，有一些什么信号？

聂梅生：我听了以后，实际上一直是这样讲的，比如说中国经济又好又快的发展，一直再讲，又好还要快还要发展，并不是要经济硬着陆，把中国经济搞垮台，这是最基本的一点。对房地产这一块，也一直是稳定房价，防止房价过快上升。并没有说中国的房价现在已经是高估了，下降30%，是不是应该形成一种拐点了，这是一种解读，社会上和传媒的一种看法。从政府层面来讲，一直是稳定。

现在比较清楚的稳定房价，防止房价过快上升，已经连续三年的调控，我认为应该是很有成效，今年的房价会过快上升吗？显然是不会。但是会不会过快的下降呢？应该出现这个危险。所以现在稳定房价，稳定市场这一点就说明了。如果是房价出现了掉头向下，过快的下滑，那么我想政策的实施、灵活、弹性，这是这次讲的那就会有。

现在是不是出现了这个迹象，比如说深圳出现了下滑，但是它的下滑无非是会到去年的原点，那去年的房价也不低的，应该是局部地区的一种理性回归，恰恰挤出了去年的泡沫，今年完全了，解决了去年的透支，这也是一种稳定。所以我认为房价是否下跌，真的是不能说这个月比上个月低了，就是下跌了，不是的。比如说2007年和2008年加在一起14个月来看，和2006年来比，房价到底是涨还是降？比如说深圳，可能还是涨的。因为老百姓的存款可不是一个月就增加，一个月就减少，可能十年八年才积累这一部分的钱。所以房价是应该看长期，从长期来看，为什么各个国家都说长期房地产增长是很快的，长期是上升的，并不排除在一个月之间或者一年之间同比下降了。这就不叫深度下跌，什么叫深度下跌？那就是像日本这样，或者是像香港那样，十年缓不过来，如果十年一周期，在十年当中，我七年涨、两年平、一年降，这是美国的局面，从十年平均的还是整个市场，资产不会变。如果我掉头向下以后，趴在那十年都不动，那就是属于房地产硬着陆。中国现在出现这种情况，我认为还远远不到这个时期。

中国房地产不会重蹈越南覆辙

网易财经：前段时间美国发生次贷危机，最近我们邻国越南也出现了房地产市场的泡沫，我们的经济形态，很多情况是跟越南是比较相似的。我们中国是否会出现越南房地产市场所面临的一些问题吗？这些问题会爆发出来吗？

聂梅生：我认为不会出现越南这个问题，为什么？因为中国的市场，基本上是三个指标是不是平衡的，一个是GDP、一个是房价、一个是可支配收入，这三个数字去年都在两位数。去年GDP是11%多，房价去年年底也差不多11%，去年平均才7%左右，人均可知支配收入也高于房价，而不像越南那样。我这个房价两位数的增长，增长20%多，人均可支配收入并没有涨这么高，完全是属于畸形的发展，中国并不是，就算是去年房价涨得很高，有一种说法是分享了起来的GDP，因为去年股市、流动性各方面都在涨，那房价怎么可能降，大家有钱肯定抢房子。

今年我们国家及时的把GDP调回的7%还是8%，现在一进度是10.5%，房价也理性的从去年年末的11%多，降到一位数，降到9.3%，所以我认为他是同步的，在这个情况下，就不会出现越南畸形的泡沫，我认为不会的。中国经济要担心的就是硬着陆，就是投资也疲软，消费也疲软，那就是受国际通货膨胀，油价、次贷、利率这些事情搞不好，中国经济一下子掉头向下，这个时候楼市一定会和经济一样跌下去。

网易财经：我们看到前几天停顿了5年的券商IPO重新启动，现在很多机构预计央行加息在加大，如果央行加息这些信息对房地产市场来说是不是雪上加霜？

聂梅生：我不这么认为，比如说油价上涨，其实这是一种好事，不必要中国把全世界的通胀都给担进来，因为中国的通胀并不是由于中国供需矛盾产生，而是国际的数字性的通胀，如果明白这一条的话，那么就该怎么调就怎么调。而且中国的房地产和通货膨胀之间的关系，还受政策影响是相当大的。并不是说通货膨胀率上升了，央行就加息了，央行加息是不是对中国的通货膨胀起到那么关键性的作用，从一个市场经济来讲，是，加息治理通胀。但是在中国不见得，因为中国的通胀恰恰不是供需产生的，那你加息的话，国外的通胀受中国加息的影响，到底是多少？我只认为银行的这一套政策，是在中国宏观经济当中，是一张牌而不是全部的牌。

中国的房地产是受四方面的制约：经济的发展、金融、国民收入、地方财政收入，四方面造成房地产，不是一张牌，就可以成为调控中国整个房地产全局的一张王牌。